悪い人のための収益不動産投資マニュアル

Ｓｔｅｐ2 オーバーローンの組み方

売主と交渉をしよう

さて、貴方は少しの改ざんでオーバーローンを組めそうな物件を見つけました。

いい加減、金融機関へ融資の申し込みに行きたいでしょうが、まだやることがあります。

それは売主の売却意志を確認することです。

金融機関が一番馬鹿馬鹿しく思うのは、融資を認可したのに売買が成立しなかったケースです。
折角、支店・本部の審査部署が労力を割き、融資実行の意思決定をしたのにも関わらず、まったくの徒労に終わるわけですから当然でしょう。
貴方はまったくの素人なのですから、金融機関が「こいつ、話をちゃんと詰めて融資の申し込みをしに来たんだろうな」と心配するのは当たり前の話です。

不動産屋を通して、売主にコンタクトを取り、購入意志を伝えましょう。
多分『買付証明書』という書類を書かされるでしょう。
売主の売却意志を確認できたら、『売渡承諾書』という書類がもらえるはずです。

この2通の書類は、貴方が『○月△日までに金融機関から融資を借りることができれば、○○○○円で物件を購入or売却します。』という売り買い双方のお約束です。
契約書と違い、法的効力がどこまであるのかは議論がありますが、不動産業界の慣習として、約束が破られることは少ないでしょう。

ここで注意があります。書面上の金額です。
再度シチュエーションを確認しましょう。
売買価格は1億円、売買にかかる経費は500万円です。
そして貴方はこの物件の購入資金として1億1500万円の借入を企んでいます。

この売渡承諾書は金融機関にも資料として写しを提出しますから、正直に1億円で書いてもらうと、話が合わなくなりますね。

1億円での売買を口頭で約束してもらい、書面は1億1500万円でもらうということにしても構いません。
もしくはまず1億1500万円で書面を作り、同時にその翌日の日付で1億円の書面を再度もらう形でも良いかもしれません。

金融機関が減額認可を出す可能性に備えて、売渡承諾書を書き上げて欲しいと言えば、それくらいは仲介業者が頑張ってくれるでしょう。

金融機関は信用力の劣る相手に対して、申請金額から1割～2割くらいを減額して融資を認可することがままあります。
素人は購入物件のとんでもないことを見過ごしていたり、経営で下手を打って損を出したりしますからね。
担保は足りていても、さらに融資を減額することで、金融機関から見えないリスクに備えるわけです。

この金融機関の減額認可のせいで物件を買えなかったという話は非常によく聞きます。
そのため、減額認可を見越した上で、事前に実際よりもちょっと高めの金額で融資を申し込むという小技はたまに目にします。

例えば売買契約書に細工をする場合、やり方次第では売主や、関わった仲介業者まで罪に問われます。
だから慎重さが必要なのですが、売渡承諾書は正式な契約書類ではありません。
また、売主からしても、実際よりも高く売り渡すという約束をすることは何ら不利益にはなりません。

だから、まあ1億円で売買をまとめ、1億1500万円の売渡承諾書を手に入れる難易度はそこまで高くはないでしょう。

売主が渋ったとしても仲介業者が腕利きであれば説得してくれるはずです。

しかし中には「面倒に巻き込まれたらイヤだから、ややこしいことは一切しない」という売主・仲介業者もいます。
もしそういう連中に当たったのであれば、大人しく引いて次の物件を探しましょう。

収益不動産投資はトライ＆エラーの繰り返しです。