東京マンション高騰の正体は「供給枯渇」…着工3年減が示す値下がりしない構造

●この記事のポイント
東京都の新設住宅着工戸数は2025年に3年連続減少し、特に分譲マンションは前年比8.9％減、都心10区では10％超減と供給不足が深刻化している。背景には土地価格・建築コスト・人件費の高騰があり、供給は富裕層向けに偏重。23区の新築マンションは平均1億円超に達し、実需層は約6000万円の郊外戸建てへシフトしている。コスト主導の高騰構造により、短期的な価格下落は起きにくい局面に入った。

「これだけ高くなれば、そろそろ下がるはず」――。東京の不動産市場を前にして多くの購入検討者が抱くこの期待は、現実には裏切られ続けている。

　むしろ足元のデータが示しているのは、価格調整どころか「物理的に供給が足りない」という、より深刻な局面への突入だ。住宅価格の高止まりは一時的なバブルではなく、構造的な供給制約によって支えられている可能性が高い。

●目次

• 3年連続の着工減が示す「供給枯渇」という異常事態
• デベロッパーの“選別”が生む供給の歪み
• 23区からの“開発撤退”…市部で進む供給シフト
• 「1億円マンション」からの撤退…実需が流れ込む戸建て市場
• 「待てば下がる」は成立しない構造へ
• 東京不動産市場が突きつける「残酷な現実」

3年連続の着工減が示す「供給枯渇」という異常事態

　東京都が公表した2025年の新設住宅着工戸数は12万2130戸と、前年比0.8％減。これで3年連続の減少となった。特に注目すべきは、資産価値を左右する分譲住宅の動向だ。分譲住宅は4万1209戸（前年比5.9％減）と6年連続の減少。なかでも分譲マンションは2万4238戸（同8.9％減）と減少に転じている。

　さらに都心部の落ち込みは顕著だ。千代田・中央・港などを含む都心10区では前年比10.1％減と、4年連続で供給が縮小している。この状況について、不動産ジャーナリストの秋田智樹氏は次のように指摘する。

「現在の東京市場は“需要過多”というより“供給不全”です。土地取得競争の激化、建築コストの上昇、施工人材の不足が重なり、デベロッパーは供給を増やしたくても増やせない状況。結果として市場に出る物件数自体が減少し、価格が下がる余地が消えているのです」

　つまり、価格高騰の本質は「人気があるから高い」のではない。「作れないから高い」という、より厄介なコスト主導型のインフレ構造にある。

デベロッパーの“選別”が生む供給の歪み

　では、なぜ供給がここまで細っているのか。その背景には、事業採算の急激な悪化がある。土地価格の上昇に加え、建築資材の高騰、そして慢性的な人手不足による労務費の上昇。三重苦ともいえる状況のなかで、デベロッパーは開発案件の「選別」を強めている。

「現在の新築マンション開発は、“確実に利益が出る案件”に絞り込まれています。結果として、超高層や駅直結といった高付加価値物件、あるいは富裕層向けの高価格帯物件に偏ります。中間層向けの供給は、採算が合わず消えていく構造です」（秋田氏）

　この“供給の選別”こそが、価格の二極化を加速させている。都心マンションはもはや「居住のための住宅」というより、「資産としての金融商品」に近づきつつある。

23区からの“開発撤退”…市部で進む供給シフト

　一方で、供給の重心は確実に変化している。23区が軒並み減少するなか、多摩地域などの市部では2万8659戸（前年比17.7％増）と大幅な増加を記録した。

　これは偶然ではない。23区内では用地取得が困難になり、開発余地が急速に縮小しているため、デベロッパーが郊外へと軸足を移しているためだ。

「中央線・京王線・小田急線沿線など、従来は“郊外”と見られていたエリアが、いまや主戦場になっています。特に駅徒歩圏のまとまった土地は希少で、開発競争はむしろ激化しているのです」（同）