高さ250mなのに「通り抜け」歓迎…トフロム八重洲タワーが選んだ“外向き”設計の狙い

●この記事のポイント
2026年9月10日、東京駅八重洲口前に開業したトフロム八重洲タワー（地上51階・高さ約250m）は、68店舗の多くを路面側に配置し、周辺の4つの通りを結ぶ3本の通路を館内に通した「外向き」の設計が特徴だ。記事では、丸の内との街の成り立ちの違いと、都心5区の空室率1.87%という出社回帰の局面を踏まえ、今後の都市開発を測る評価軸を読み解く。

　9月10日、東京駅八重洲口の目の前で「TOFROM YAESU TOWER（トフロム八重洲タワー）」が開業した。地上51階・地下4階、高さ約250メートル、延床面積は約22万5000平方メートル。東京建物が再開発組合の一員として参画し、約250人の権利者との合意形成に25年以上をかけた事業である。

　ただ、高さや床面積だけでこのビルを語ると、いちばん大事なところを見落とす。事業者は公式の発表資料で、一般的な商業施設のように来館者を建物の中へ引き込み、館内を回遊させる構造は採らず、店舗の多くを路面側に並べた「外向き」の計画にしたと説明している。館内には、周辺の主要な4つの通りを結ぶ3本の通路も通した。

　なぜいま、駅前の超高層ビルが「客を囲い込まない」方向へ舵を切るのか。従来型との違い、丸の内との対比、そして今後の都市開発を測る物差しの順に整理していく。

●目次

• 「囲い込み型」から「通り道型」へ
• 丸の内と八重洲――「計画された網」と「積み重なった路地」
• これからの都市開発を測る3つの物差し
• 「自社を目的地にしない」という発想

「囲い込み型」から「通り道型」へ

　これまでの駅前大型ビルの定石は、わかりやすかった。下層に商業施設を積み、エスカレーターで上下に回遊させ、上層をオフィスにする。来館者が館内で食事も買い物も済ませれば、テナント売上に連動する賃料収入が積み上がる。商業施設の経営としては筋の通ったモデルだ。

　トフロムの低層部は、その発想を半ば手放している。商業ゾーンはタワーの地下1階〜地上4階と、隣接する「ザ フロント」の地下1階〜地上2階にまたがり、総面積は約6000平方メートル。開業日にはタワー内の55店舗が営業を始め、残りを含めて計68店舗が2027年春にかけて出そろう予定だ。そして館内を貫く3本の通路が、八重洲通り、八重洲仲通り、外堀通り、さくら通りの4本を結ぶ。ビルが街の「行き止まり」ではなく、「抜け道」になるように設計されているわけだ。

　通路の途中には、旧町名にちなむ約1200平方メートルの吹き抜け広場「檜物町スクエア」を置いた。創業170年超の「割烹 嶋村」など、再開発前からこの地で営業してきた老舗も新しい区画で再開業している。

「通り抜けを許せば、一人あたりの館内滞在時間は短くなりやすい。それでも歩行者の母数そのものが増えれば、立ち寄る確率が低くても来店の絶対数は確保できる。駅前一等地では、滞在時間より通行量を取りにいくほうが合理的だという判断でしょう」（不動産ジャーナリスト・秋田智樹氏）

　もっとも、通過する人をどこまで売上に変えられるかは、まだ答えが出ていない。開業から1カ月あまりで成否を論じるのは早い。少なくとも1〜2年分の通行量と売上の推移を見てから評価すべきだろう。

丸の内と八重洲――「計画された網」と「積み重なった路地」

　東京駅を挟んだ西と東で、街の成り立ちは対照的だ。

　丸の内側では、地権者らが1988年に「大手町・丸の内・有楽町地区まちづくり協議会」を設立し、共通のガイドラインに沿って地下歩行者ネットワークを広げてきた。東京駅周辺の地下通路網は、いまや大手町の北側から日比谷、有楽町、東銀座までつながる。雨の日でも濡れずに移動できる、整然としたビジネス街である。ただし丸の内も地下だけの街ではなく、地上の丸の内仲通りを歩行者空間として育ててきた点は付け加えておきたい。