首都圏新築マンション発売28％も急減…買われないのに価格は高騰維持の異常事態

●この記事のポイント
・首都圏の新築マンション発売戸数が28％減と急落し、価格高騰のまま販売が細る“異常事態”が進行。建築費高騰や供給不足で価格は下がらず、販売だけが減る構造が鮮明になっている。
・東京23区では平均1.5億円超の高値でも富裕層需要が強く、実需層は市場から離脱。初月契約率は低下し、中古住宅やリフォーム市場へのシフトが加速するなど、住宅市場の二極化が進む。
・転売規制や投機需要の後退が進む中、市場は実需中心に移行。ただし供給不足や建築費の高さから価格の大幅下落は見込みにくく、首都圏マンションは“高値維持×販売減少”の時代に突入している。

　10月の首都圏新築マンション発売戸数が、前年同月比28％減という大幅な落ち込みを記録した。不動産経済研究所が11月20日に発表したデータによれば、発売戸数の減少は一時的な変動というより、数年にわたって進んできた「高価格×低供給」という市場構造が、いよいよ限界に達しつつあることを示唆している。

　一方で、東京23区の新築マンション平均価格は1億5313万円（18％上昇）と過去最高水準に近い高値を維持したままだ。つまり、「価格が上がり、販売は減る」という通常とは逆の現象が進行しているのである。

　この異常事態は、今後の首都圏住宅市場にどのような影響をもたらすのか。価格の推移、販売数、デベロッパーの動き、首都圏以外の市場との比較、さらには周辺産業の行方まで視野に入れ、全体像を丁寧に解きほぐしていきたい。

●目次

• 高価格なのに供給が減る“逆転現象”はなぜ起きるのか
• 価格が1.5億円でも買い手は存在する
• 初月契約率は60％台に低下
• 首都圏以外との比較
• 市場は実需中心へだが、価格下落には直結せず
• 高値維持が最有力、部分的な調整の可能性も

高価格なのに供給が減る“逆転現象”はなぜ起きるのか

　まず押さえるべきは、発売戸数の減少が「売れなくて供給を縮小した」わけではなく、デベロッパー側が採算性の悪化を恐れて販売を先送りしているという点だ。

　背景には複数の要因が積み上がっている。

●建築費の急騰
●人件費の高騰
●土地仕入れ価格の高止まり
●投機的需要の後退
●富裕層と一般所得層の価格乖離の拡大

　つまり、“作りにくく、売りにくい市場”になっているのである。

　あるデベロッパー関係者は、「強気の価格で売り出さないと利益が出ないが、値付けを強気にすると買い手がつかない」と語る。デベロッパー各社は、高価格を維持するために供給数を調整する“選択と集中”を迫られている。

価格が1.5億円でも買い手は存在する

　販売数が減っているにもかかわらず、価格が高止まりしている理由は明確だ。富裕層と高所得層の購買意欲が依然として強いことである。

　湾岸エリアや都心部のタワーマンションは、
・国内富裕層
・外資系幹部
・法人向け転勤住宅
・相続対策資産
・インバウンド投資
など、多様な層から安定した需要がある。

　こうした層は、金利上昇や物価高騰の影響を受けにくい。結果として、一部の限定された購買者層が価格を引き上げ、一般の実需層は市場から排除されているという構図が生まれている。

初月契約率は60％台に低下

　新築市場の“体温”を測る指標として重要なのが初月契約率だ。70％が「好不調の分水嶺」とされるが、直近は60％台前半にまで低下している。

これは、
・投機的購入の後退
・価格の過度な高騰
・慎重な比較検討
・所得の伸び悩み
などが影響したものだ。

　かつての「発売即完売」という過熱感は薄れ、販売期間は長期化。半年～1年かけてじっくりと売るケースが増えている。