10人に1人が課税対象の時代に突入…不動産高騰で“相続税地獄”が一般家庭を直撃

●この記事のポイント
東京23区の不動産価格高騰により、相続税が一般家庭にも広がり始めている。2024年の相続税課税割合は全国で約10.4％に達し、都心では「普通の実家」が評価額1億円近くになるケースも増加。相続税の基礎控除は「3000万円＋600万円×法定相続人数」にすぎず、都内のマンションや戸建ては容易に超える水準だ。小規模宅地等の特例や生前贈与などの制度を知らなければ、納税資金不足による“キャッシュレス相続”や実家売却に追い込まれる可能性もある。東京不動産バブルの裏で進む「相続税の大衆化」の実態を解説する。

「相続税は資産家の税金」。そんな認識は、もはや過去のものになりつつある。国税庁の統計によれば、2024年に発生した相続のうち、相続税の課税対象となった割合は約10.4％と、ついに1割を突破した。これは制度改正の影響に加え、都市部の不動産価格が急騰したことが大きな要因とされる。

　とりわけ影響が大きいのが東京だ。東京23区では、いまや「普通の実家」が評価額1億円近くになるケースも珍しくない。かつては一部の富裕層だけの問題だった相続税が、都心に実家を持つ一般的な会社員家庭にも降りかかる時代に入りつつある。

●目次

• 「うちは普通」という思い込みが最大の落とし穴
• 東京で進む「中古マンション1億円時代」
• 「3000万円＋600万円×人数」という低すぎる壁
• 相続税を難しくする「不動産評価」というブラックボックス
• 最大の悲劇「キャッシュレス相続」
• 不動産は「資産」から「リスク」へ

「うちは普通」という思い込みが最大の落とし穴

　多くの人は「親は普通の会社員で預金もそれほど多くない。だから相続税なんて関係ない」と考えている。

　しかし、税務署が見るのは現預金だけではない。相続財産の約4割は不動産とされており、都市部ではその比率はさらに高くなる。

　例えば、親が30年前に購入した都内のマンション。購入価格は5000万円程度だったとしても、現在の市場ではそれが1億円近くの価値になっていることも珍しくない。この「不動産の値上がり」が、相続税の課税対象を一気に広げている。

　都内で実家を持つというだけで、知らないうちに“潜在的な納税義務者”になっている可能性があるのだ。

東京で進む「中古マンション1億円時代」

　背景にあるのは、首都圏不動産市場の異常ともいえる価格高騰だ。不動産経済研究所などのデータによれば、2025年の東京23区では、70平米換算の中古マンション平均価格が1億円を超える水準に達したとされる。

　新築マンションはすでに1億5000万円前後が珍しくなく、価格上昇により新築が買えない層が中古市場へ流入。結果として、築20年や30年の物件であっても値下がりしないどころか、購入時より高く売れる「逆転現象」が起きている。

　この市場価格の上昇は、時間差を置いて相続税評価額にも反映される。相続税の評価の基準となる路線価は、一般的に市場価格の約8割が目安とされる。つまり、実勢価格が上昇すれば、税務上の評価額も必然的に押し上げられる。

　その結果、
・購入価格：5000万円
・現在の市場価格：1億円
・相続税評価額：約8000万円
というケースも十分にあり得る。

　つまり「実家が1億円」という状況は、決して誇張ではないのである。

「3000万円＋600万円×人数」という低すぎる壁

　相続税には「基礎控除」という非課税枠がある。計算式は次の通りだ。

　基礎控除額＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

　例えば、相続人が子ども1人だけの場合、基礎控除は3600万円にすぎない。仮に、評価額8000万円の実家があれば、それだけで課税対象になり得る。さらに都市部では、土地だけでこの水準を超えるケースも多い。