不動産業界の“聖域”が崩壊するか…西松建設「脱デベ」開発、建設費高騰の特効薬か

●この記事のポイント
　建設費がコロナ前比で3～5割上昇し、資材高騰や人手不足、2024年問題による労務コスト増が続くなか、不動産開発の採算悪化が深刻化している。本記事は、西松建設が箱根で進める「ディベロッパーを介さない自己完結型開発」に注目。用地取得から企画・設計・施工までを自社で担い、ディベロッパー報酬（総事業費の3～5％）の排除や発注者リスク上積みの縮小、仕様最適化により10～15％のコスト削減を目指す戦略を分析する。さらに、ホテルオークラとの直接連携による運営効率化、B/Sに資産を抱える財務リスクや市況変動リスクなどの副作用も検証し、ゼネコン主導モデルが日本の不動産開発構造をどう変えるのかを考察する。

　不動産開発の現場が、静かに、しかし確実に悲鳴を上げている。

　資材価格の高騰、慢性的な人手不足、そして「2024年問題」に伴う時間外労働規制の強化による労務コスト上昇。国土交通省の建設工事費デフレーターを見ても、主要都市の建築費指数はコロナ前と比較して3～5割近く上昇した水準で高止まりしている。ゼネコン各社の決算説明資料でも「採算悪化」「受注選別」の文言が並び、従来型の開発スキームでは事業が成立しない案件が増えている。

　実際、大手不動産ディベロッパーが採算見直しを理由にプロジェクトを延期・凍結するケースは全国で相次ぐ。開発の“司令塔”が立ち止まれば、街づくりそのものが止まる。

　こうした閉塞感を打ち破る「第3の道」として業界内で注目を集めているのが、建設会社が自ら事業主となる「脱・ディベロッパー型開発」だ。その象徴的な事例が、準大手ゼネコン・西松建設が手がける箱根のリゾートホテル計画である。

●目次

• 「中抜き」ではなく“構造転換”――10％超のコスト圧縮は可能か
• ゼネコンを縛ってきた「固定価格」の重圧
• ホテルオークラとの直接連携が生む合理性
• 広がるゼネコン主導モデルと、その副作用
• 問われるディベロッパーの存在意義

「中抜き」ではなく“構造転換”――10％超のコスト圧縮は可能か

　通常、大型施設の開発は「ディベロッパーが用地取得・企画を行い、ゼネコンに発注する」というピラミッド型構造をとる。ディベロッパーは資金調達と企画・事業化を担い、ゼネコンは設計・施工を請け負う。役割分担は合理的だが、その分、マージンが重層的に積み上がる。

　業界関係者によれば、ディベロッパーの開発手数料や利益率は案件規模にもよるが、総事業費の3～5％前後が一つの目安とされる。また、ゼネコン側も固定価格契約におけるリスクを織り込み、一定の予備費や安全マージンを上積みする。

　西松建設の箱根プロジェクトでは、この構造を根本から組み替えた。自社で用地を取得し、企画・設計・施工を一貫して担う。つまり、ディベロッパーを介さない“自己完結型”モデルだ。

　このスキームによるコスト圧縮の内訳は、主に次の3点に整理できる。

（1）ディベロッパー報酬の排除
事業主がゼネコン自身であれば、外部ディベロッパーへの手数料は不要となる。

（2）発注者リスク上積みの縮小
通常は発注者の要求変更や不測の事態に備えた予備費を織り込むが、自社案件であれば設計変更や仕様調整を機動的に行える。

（3）仕様の最適化
施工現場の知見を直接反映し、過剰スペックやブランド志向の装飾を削減。「見せるための豪華さ」ではなく、「運営効率を重視した合理性」を優先できる。

　これらを合算すると、従来スキーム比で10～15％程度の総コスト削減が理論上は可能とされる。建設費が数年前の1.5倍近くに膨らんだ現状では、この“1割”が事業の可否を分ける決定打になり得る。