平均価格が1億円超えした東京23区のマンション…これでは中間層が買えない！投機的売買を抑制できるか？

　マンション価格が高騰している。これまで行政などによって価格そのものの抑制に向けて対策を打ち出してこなかったところ、東京都千代田区が昨年７月、新築マンションに対する転売規制を大手デベロッパーを中心に構成される不動産協会（千代田区）に要請したのをきっかけに、短期間での投機的な売買について国民の注目が集まることとなった。

マンションの転売規制が始まったが、実需か投資かの見極めは難しい（JORG GREUEL/GETTYIMAGES）

　一方で、昨年末から日銀の金融政策の転換を受けて、住宅ローン金利が急上昇、月々のローン返済額が増加している。不動産経済研究所の松田忠司上席主任研究員は、「購入したマンションを処分せざるを得ない状況が出てくる可能性がある。その結果、都心のマンションは高値が続くものの、郊外型の中古物件の供給が増えて価格が下がることになるかもしれない」と指摘する。

　同研究所が発表した2025年の新築マンション１戸当たりの平均価格は、東京23区で１億3613万円、首都圏で9182万円となり、いずれも過去最高だ。中古マンションや賃貸物件も値上がりする傾向にある。

　今年の首都圏のマンション供給戸数は２万3000戸（予測）と低い水準が続く見通しで、価格も建設コストの上昇が止まらないため、全体的には高止まり傾向が続くとみている。

　短期間に転売する投機的な動きを抑制する対策に先鞭をつけたのが、冒頭の東京都千代田区だ。樋口高顕区長はその理由について「一昨年あたりから区内の新築マンションの価格が急騰して、これが賃貸マンションにも波及して、区民から住もうとしても住む住宅がないといった声が寄せられるようになった。投機取引により居住実態がない部屋が増えると、区内にあるコミュニティーに問題が生じ、マンションの維持も難しくなる」と訴える。

　また、「区内の分譲マンションの売られた部屋の登記簿を調べたところ、マンションの持ち主と一致しないのが７割もあり、居住実態のないマンションがあった。中でも再開発事業等に絡むマンションは、容積率の緩和など優遇措置を受けているので、公益的な意味合いもあり、行政としてそうしたマンションの短期取引による転売を抑制する必要があると考えた。そこで、不動産協会に対して、再開発に絡むマンションに限定して、購入してから５年間の転売抑制と、複数戸の購入の禁止を要請した。この要請は公益性があるため、行政の行き過ぎには当たらない」と述べる。

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　樋口区長は「今年の春からは、区内にある約3760戸の空き家の実態を調査して、必要があれば修理の補助金を区が出すなどして、空き家を住宅市場に出すことで供給を増やせないかと考えている」と千代田区としてできるさらなる対策を取ろうとしている。

「転売規制」
特約を付けて販売

　大手デベロッパーも投機取引対策を講じてきた。住友不動産は転売対策として、24年11月に完成した「シティタワーズ板橋大山」（板橋区、25階建て・ノースタワー、26階建て・サウスタワー）と今年２月に完成予定の「グランドシティタワー池袋」（豊島区、52階建て）の２物件に、引き渡し後５年間の転売禁止条項を付けて販売した。どれも東京都の再開発に関連したタワーマンションで、同社は今後の対応については、不動産協会の発表した取り組みも踏まえて、個別判断するという。

　昨年11月25日には国土交通省が、新築マンションの短期売買や国外からの取得に関する調査結果を公表するとともに、不動産協会がマンションの投機的取引に対して、抑制する方針を打ち出した。

　国交省としてはこうした調査は初めてで、都市圏を中心とした取引実態を把握するために行った。その結果は、登記してから１年以内に売買した短期取引の割合（保存登記期間・24年１～６月）は、東京23区を中心に川崎市、神戸市などでその割合が高い。