月7万円軽く、総額1900万円重く…元金を最後まで返さない「2階建て住宅ローン」

●この記事のポイント
東京23区の新築マンション平均価格が1億4000万円を超えるなか、月々の返済額を抑える「期日一括返済併用型」の住宅ローンが登場した。毎月の負担はどこまで下がり、代わりに何を背負うのか。数字で確かめる。

　不動産経済研究所によると、2026年上半期（1〜6月）の東京23区の新築マンション平均価格は1億4249万円。首都圏平均も1億135万円と、初めて1億円の大台に乗った。東京カンテイの調べでは、2024年の東京都の新築マンション年収倍率は17.00倍に達している。

　一般に年収の7〜8倍程度が借入の目安とされてきたことを考えれば、従来型の審査ではとうに届かない水準だ。これまで需要を支えてきたのは、夫婦それぞれが借りるペアローンや、返済期間を40〜50年に延ばす超長期ローンだった。ただ、どちらも「借りられる額」を広げる手法としては限界に近づきつつある。

　そこに出てきたのが、元金の一部を最終回まで据え置く、いわゆる「2階建てローン」である。物件価格を下げるのではなく、月々の返済額を下げる。発想の起点が違う。

　住宅ローン審査では、年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）に上限を設けるのが一般的だ。毎月の返済額が下がれば、同じ年収でも審査上の枠に収まる借入額は大きくなる。月額を下げる工夫は、そのまま与信枠を広げる効果を持つ。ここが、この商品が市場の関心を集める理由である。

●目次

• 半分は利息だけを払い続ける仕組み
• 借り手にとっての損得
• 金融機関とデベロッパーの計算
• 合理的に使える人、使うべきでない人
• 今後の見通し

半分は利息だけを払い続ける仕組み

　代表例が、住信SBIネット銀行（2026年8月にドコモSMTBネット銀行へ商号変更）が同年6月に取り扱いを始めた「期日一括返済併用型住宅ローン」だ。担保評価額の50％に相当する元金を期日に一括返済する部分（2階）とし、残りを通常の元利均等返済（1階）とする。2階部分は、期間中は利息のみを支払う。

　対象はかなり絞り込まれている。東京23区、横浜市、川崎市、大阪市にある担保評価額1億円以上のマンションで、借り手は前年年収1000万円以上（ペアローンは一方が該当）。金利は通常型に0.35％上乗せされ、返済期間は最長35年、事務取扱手数料は融資額の2.2％だ。1億円を借りれば手数料だけで220万円になる。

　担保評価額1億円の物件に1億円を借り入れ、通常型の金利を1.2％とした場合で試算してみる（同行の公表例と同じ条件）。2階部分は5000万円になる。

　　　　　　　通常型（35年）　50年返済　　　2階建て（35年）
毎月返済額　　約29.2万円　　　約22.9万円　　約21.9万円
10年後の残高　約7557万円　　　約8500万円　　約8836万円
総返済額　　　約1億2251万円　約1億3757万円　約1億4194万円
※金利上乗せは50年返済0.15％、2階建て0.35％。金利は完済まで一定と仮定

　月々の返済は通常型より約7.3万円軽い。一方で、総返済額は約1940万円増え、35年後には5000万円の一括返済が残る。

　50年ローンとの違いも押さえておきたい。50年ローンは返済期間を延ばすことで月額を下げるが、元金は毎月少しずつ減っていく。2階建ては、元金の半分がそもそも減らない。毎月の支払額は近くても、10年後の残高にはおよそ340万円の差が出る。

借り手にとっての損得

　メリットは手元資金の厚みだ。都心の新築マンションでは管理費や修繕積立金も上昇傾向にあり、住居費はローン返済だけでは済まない。浮いた月7万円を教育費の山に充てる、あるいは運用に回すといった選択肢が広がる。一般に、長期ローンの年齢制限にかかる40代以降の購入者や、10〜15年後の住み替えを想定する層がまず対象になる。